Bauleitplanung
Die Bauleitplanung ist das Instrument zur Lenkung und Ordnung der städtebaulichen Entwicklung einer Gemeinde. Der zweistufige Aufbau gliedert sich in die „vorbereitende Bauleitplanung", dem Flächennutzungsplan und der „verbindlichen Bauleitplanung", dem Bebauungsplan. Rechtliche Grundlage hierzu ist das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Der Flächennutzungsplan (FNP) wird für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt und stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde dar. Die Inhalte des FNP werden nicht flächenscharf (flurstücksscharf) dargestellt. Der FNP hat keine direkte Rechtskraft für den Bürger, ist aber für die Entwicklung eines Bebauungsplanes bindend.
Bebauungspläne werden auf der Grundlage des FNP für Teilbereiche der Gemeinde aufgestellt. In diesem Teilbereich (Geltungsbereich) werden konkrete Festsetzungen getroffen, in welcher Weise Grundstücke genutzt werden dürfen. Die Inhalte werden flurstücksscharf abgebildet. Der Bebauungsplan wird als Satzung von der Gemeinde beschlossen und bildet so verbindliches Ortsrecht für jeden Bürger.
Wesentliche Festsetzungen in Bebauungsplänen
Es gibt nach § 30 Abs. 1 BauGB vier Mindestfestsetzungen, die ein Bebauungsplan enthalten muss, damit man von einem "qualifizierten Bebauungsplan" sprechen kann:
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- überbaubare Grundstücksflächen
- örtliche Verkehrsflächen
Fehlt einer dieser Festsetzungen, dann spricht man von einem "einfachen Bebauungsplan". Im Folgenden werden diese Mindestfestsetzungen kurz erläutert.
Art der baulichen Nutzung
Mit der Art der baulichen Nutzung bestimmt die Gemeinde, welche Bauvorhaben in einem Gebiet zugelassen werden sollen. In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) werden den Gemeinden hierzu 10 verschiedene Baugebiete zur Auswahl gestellt, die in den §§ 1 bis 11 BauNVO näher erläutert sind. Sie umfassen Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbe- und Industriegebiete sowie Sondergebiete.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung enthält die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Baumassenzahl (BMZ), die Anzahl der Vollgeschosse und kann auch die Höhe (z. B. Erdgeschossfußbodenhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe) der baulichen Anlage bestimmen.
Überbaubare Grundstücksflächen
Überbaubare Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen und/oder Baulinien dargestellt. Durch die Festlegung dieses Baufensters auf dem Grundstück wird der überbaubare Bereich vom dem Bereich, der unbebaut bleiben soll, getrennt.
Örtliche Verkehrsflächen
Örtliche Verkehrsflächen können Straßenverkehrsflächen und/oder Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, zum Beispiel öffentliche Parkflächen, Fußgängerbereiche oder verkehrsberuhigte Bereiche, sein.